Se trabaja en la certeza jurídica de la propiedad

La certeza jurídica de la propiedad sobre bienes inmuebles es un tema que preocupa a muchos. Tanto que hasta ha llegado a decirse que ante la falta de registros reales, Guatemala es un país cuyo territorio tiene tres niveles. Y las autoridades relacionadas con este tema no dejan de dar la razón a esos comentarios. Sin embargo, aseguran que ya se trabaja para terminar con esa incertidumbre.

Elmer Miranda, delegado de la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles (Dicabi).

Para muchos, los acuerdos de paz no fueron sino un marco referencial para algunos temas, pero en términos concretos letra muerta al final. Sin embargo, en el tema catastral significan bastante. A través del Acuerdo Socioeconómico y Situación Agraria se dio vida al Registro de Información Catastral (RIC), a través del cual, hoy por hoy, se h

a iniciado un proceso formal de registro de tierras. Y aunque el proceso apenas comienza, al menos genera la esperanza de llegar a tener información sistematizada y real sobre las propiedades inmuebles de los guatemaltecos.

De lo fiscal a lo registral

En el gobierno siempre ha existido una unidad conocida como la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles (Dicabi). Sin embargo, esta unidad está constituida con un objetivo más de tendencia de control fiscal que de la certeza jurídica de la propiedad.

Elmer Miranda, delegado por la dirección de Dicabi para conversar con revista Gerencia, asegura que el Decreto 41-2005, Ley de Registro e Información Catastral, delegó en el RIC las funciones de generar todo lo relacionado con ese tipo de descripción de los bienes inmuebles del país.

Su base está en el Acuerdo Socioeconómico y Situación Agraria, que encontró en la creación del RIC, la forma de regularizar el régimen de tenencia de la tierra, de tal forma que exista certeza y seguridad jurídica sobre su propiedad.

De acuerdo con Miranda, el problema del país es que históricamente ha contado con un sistema declarativo y no constitutivo, lo que significa que el Registro General de la Propiedad (RGP) almacena información de lo que en él se declara, aunque ello no coincida con lo físicamente real. Es decir, que las personas pueden llegar a declarar propiedades inexistentes o bien con dimensiones erróneas.

De allí la importancia del RIC, pues es la entidad que podrá establecer la veracidad de las declaraciones con lo físicamente real y es en lo que actualmente se trabaja.

Revista GERENCIA intentó obtener la versión del registrador Elmer Erasmo Beltetón, pero nunca recibimos sus respuestas, pues pidió las preguntas por escrito a través de sus encargados de comunicación.

Mediciones en marcha

Consultado el director del RIC, José Manuel Álvarez, confirma los fines de la entidad que dirige y su origen. Pero también cuenta que, a la fecha, ya se ha levantado información sobre un total de 68 municipios.

Esos territorios, declarados ya como una zona en proceso catastral, representan aproximadamente el 52% del territorio nacional, lo que en términos absolutos y de propiedad significan 580 mil predios (un predio es el equivalente a una finca que es el término que utiliza el RGP).

El RIC confirma que a la fecha se ha levantado información de 68 municipios.

Este es el trabajo que da certeza jurídica a la propiedad y para el cual el RIC se vale del apoyo de tecnología de punta. Fundamentalmente, se utilizan Sistemas de Posicionamiento Global (GPS, por sus siglas en inglés). Gracias a estos sistemas, se logra dar mayor precisión al posicionamiento de un objeto o territorio en cualquier lugar del mundo. Pero, además, se usan también teodolitos modernos que permiten garantizar que las medidas de los ángulos de cada predio que se registra son las correctas. Otro nuevo mecanismo tecnológico que se incluye para facilitar el trabajo de levantamiento catastral es el de los drones, pues permiten hacer tomas aéreas sin necesidad de recurrir a costosos vuelos de avión que antes debían hacerse de manera obligatoria.

El trabajo no es precisamente rápido y menos aún con la topografía de Guatemala. A eso se debe contar que desde la firma de los acuerdos de paz, hasta el arranque oficial de funcionamiento del RIC hubo un retardo aproximado de 5 años. Ello significa que si se planeó que el levantamiento catastral terminara en el año 2025, la fecha debe correrse hacia 2030; es decir, que nos faltan aún 14 años de trabajo físico en el barrido de la información al que obliga la ley.

En ese barrido se identificarán cada uno de los terrenos registrados, no solo privados  sino también estatales, estableciendo así la real garantía de su existencia.

La parte territorial que ya se ha declarado como zona en proceso catastral está en el norte y nororiente del país. Petén ha sido levantado en su totalidad, por ejemplo. Y esa primera práctica ha permitido darse cuenta que solo un 15% de propiedades están realmente registradas.

En Guatemala, los territorios declarados zona de proceso catastral representan un 52% de todo el territorio nacional.

Eso significa que el restante 85% carece de certeza y, por lo tanto, de posibilidades de facilitar convertirlo en área productiva. ¿Por qué? Pues porque sin registros es imposible que alguien pueda acceder a un crédito, usando como garantía su tierra.

Un siguiente trabajo que desarrollará el RIC tiene que ver con apoyo a la certeza de las propiedades en Puerto Quetzal, pues para ceder espacios rentados a prestadores de servicios, se necesitan datos reales. Por ello es que, según Álvarez, el RIC brindará todo su apoyo en ese sector para que puedan trabajar con tranquilidad y certeza en ese puerto.

De momento, entonces, la certeza jurídica de la propiedad es algo que mantiene inquieto al sector privado. Sin embargo, con un poco de paciencia, para 2030, es probable que el sistema ya esté completo con todos los registros incluidos y ya solo se vayan haciendo los cambios que, día a día, se hacen en cualquier lugar del mundo producto de transacciones comerciales o de otra naturaleza que se hacen con la tierra.

Carlos Morales Monzón
Periodista y Profesor Universitario
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