Inquilinos con corona

Jorge Molina del Cid, abogado

Miguel Ydígoras Fuentes era presidente de Guatemala en 1961, y fue durante su mandato que -el 22 de junio- se promulgó la Ley del Inquilinato bajo un concepto proteccionista y benefactor del Estado. En las consideraciones de esta ley se menciona que se promulga para evitar que los arrendatarios “extorsionen” a los inquilinos, se habla de hechos injustos, de protección de las mayorías, rentas excesivas y equidad en el arrendamiento de bienes.

La ley de marras es la reguladora de todo lo relacionado con los alquileres de locales y viviendas, y parte de considerar que los intereses de los arrendatarios y los arrendantes son antagónicos y no complementarios, con lo que la ley fue planteada con esta visión dicotómica, aunque en la parte introductoria se hable de que se busca “el justo equilibrio de los derechos y obligaciones” que tienen las partes.

Se trata de una ley creada con buenas intenciones, pero que ha sido superada por la realidad. El abogado Jorge Molina del Cid indica que, esta es una ley inoperante por antigua, que respondía a un entorno económico que poseía poca demanda y oferta en inmuebles. Sin embargo, en la actualidad las cifras han aumentado. Molina indica que, esta es una ley planteada bajo un concepto muy proteccionista de los arrendantes o, como reza la ley, personas de escasos y medianos recursos. “A pesar de lo mencionado y su inoperancia es una ley vigente”, señala Molina.

En 1992 se modificó la Ley del Inquilinato con el fin de fomentar no solo el respeto al derecho del inquilinato, sino también para proteger la propiedad privada del arrendante. La Ley establece dos meses de retraso en la renta como límite para el desalojo.

Milton Contreras, en el “Análisis jurídico y doctrinario de la ley de inquilinato para garantizar una armonía de los intereses antagónicos de los inquilinos”, recuerda que, la ley regula lo referente a la renta. La misma señala como ilegal el aumento de las rentas de locales o viviendas y autoriza para un aumento solamente si se han llevado a cabo nuevas construcciones, ampliaciones o mejoras.

Contreras cuenta que, la ley también indica un procedimiento para pedir rebaja del alquiler que estuviera pagando el inquilino. Además, indica que el contrato de arrendamiento debe constar por escrito e incluir el precio de la renta y las modalidades. Molina recuerda que, “en 1992 se hicieron modificaciones a la ley, en donde ya no solo se fomenta el respeto al derecho del inquilino, sino también se protege la propiedad privada del arrendante y se establecen dos meses de retraso en la renta como límite para que las personas desalojen”, señala Molina.

Anterior a esas modificaciones era casi una obligación que el arrendante proporcionara vivienda a quien no la tenía. Sin embargo, si las personas no pueden pagar y no quieren salir existe también la opción del juicio por desahucio, “aunque esta es una vía larga que en lugar de tardar 6 meses puede tardar hasta 3 años”, señala Molina, para quien eso es una muestra de la saturación del sistema de justicia.

Leslie Ramírez de la oficina del Procurador de los Derechos Humanos (PDH) explica que, esta institución atiende casos de personas con problema en el pago de las mensualidades y que el apoyo de la institución consiste en mediar entre ambas partes para encontrar una solución antes de llegar al desahucio luego de un juicio, porque tampoco es permitido que la persona dueña del inmueble saque las cosas del arrendatario. Antes deben agotarse otras etapas como avisar con dos meses de anticipación. Molina considera que, debiera haber un proceso más práctico “para sacar a un inquilino que no paga”, pero insiste en que el problema no solo es la ley sino todo el sistema.

Hay otros elementos que llaman la atención, por ejemplo que las rentas no podrían incrementarse desde 1961, que el hecho de que el arrendante no entregue un recibo mensual por la renta recibida da lugar a una multa con el equivalente a un mes de renta o que las obligaciones firmadas por los inquilinos en beneficio del locador no tienen validez, a menos de que se pruebe la forma directa o indirecta. Además, el arrendatario no puede negarse a dar en arrendamiento un inmueble a familias con niños, o discriminar acerca de la raza, credo político, condición social o nacionalidad, si estos acreditan su solvencia por el pago de las viviendas antes de solicitar ese nuevo arrendamiento.

El otro elemento rescatado por Conteras es que, el arrendante tiene que obtener autorización escrita de “sanidad pública” para hacer constar que la vivienda cuenta con condiciones sanitarias mínimas. Además, la ley indica un procedimiento para pedir rebaja del alquiler que estuviere pagando, aunque “es de poca aplicación por el hecho de que siempre hay escasez de vivienda”, señala Contreras.

Cuando se trata de un arrendamiento pactado solamente de forma verbal (aunque esto es permitido por la legislación guatemalteca), pueden surgir algunos problemas como la falta de responsabilidad del arrendante para el mantenimiento del inmueble o no estar al día con las mensualidades.

Contreras señala en el documento que, estos problemas derivan de que la ley de inquilinato no tiene órganos de aplicación que hagan imperativo su cumplimiento y coloca como ejemplo que el juzgado de inquilinato ha limitado sus funciones al conocimiento y a la fijación de rentas. Añade entre los problemas que la ley no indica, la escogencia del procedimiento que determina la ley de inquilinato para la desocupación, y el desconocimiento de la ley y la falta de órganos de aplicación para el cumplimiento de la ley.

Para Molina, los problemas radican en la desactualización de la ley y en que el sistema de justicia está saturado por lo que los casos relacionados con este tema quedan relegados.

Molina advierte que al momento de arrendar un inmueble es mejor celebrar un contrato escrito de frecuencia anual, en donde las cláusulas estén adaptadas al mercado actual y en donde aparezcan todos los lineamientos, los derechos y las obligaciones de ambas partes, y que sea un contrato de arrendamiento en el que se proteja al bien y además porque habiendo un contrato escrito o que puede servir como “medio de prueba” ante un órgano jurisdiccional. Con el contrato escrito es más fácil que la gente no se niegue a irse ya que “después de dos meses la gente debería irse si no paga”.

El arrendamiento debe darse por medio de la celebración de un contrato escrito de frecuencia anual, en donde las cláusulas están adaptadas al mercado actual y en donde aparezcan todos los lineamientos, derechos y obligaciones de ambas partes.

Sin embargo, con el contrato verbal el arrendante deberá tener testigos para demostrarle al juez en el caso hipotético de un juicio por desahucio. Lo mejor de documentar los contratos es que, esos documentos son catalogados como “título ejecutivo” indica Molina, lo que significa que dentro de un proceso judicial se puede ir en contra de los bienes de la persona, embargar cuentas y demandar por daños y perjuicios (rentas que no se percibieron, daños al inmueble) para que el pago de la renta sea ejecutado por un juez.

La experiencia le enseña a Molina que ahora se piden más garantías sobre el bien, se pide un depósito para solventar posibles daños, y las mejoras ornamentales hechas en el inmueble se quedan si no son desmontables.

El contrato sirve también para que el dueño mantenga las instalaciones habitables, que no sean insalubres, que se cumplan con las normas de salud y servicios básicos de agua y energía. Se debe recordar, a juicio de Molina, que el desgaste de uso corre por cuenta del inquilino (pintura y ornato) y que los daños o remozamientos estructurales deben correr a cuenta del dueño.

Por ejemplo, insiste Molina, “si se quema el circuito eléctrico le corresponde al dueño, pero si yo quiero poner una pérgola esa no es obligación del dueño sino que es el inquilino quien decide si la pone o no. Además, en este ejemplo debe considerarse que el costo de volver a dejar todo como al principio (sin pérgola) puede significar un gasto para el dueño.

Molina es partidario de trabajar un proyecto de ley en donde intervenga el sector inmobiliario involucrado, las cámaras gremiales y el Estado, que sea una ley operante y que tenga derechos para ambas partes. Contreras, por su parte, señala que, se debe exigir al Organismo Judicial el cumplimiento del artículo 58 de la ley del inquilinato, creando y organizando los juzgados de inquilinato.

Roberto M. Samayoa O.
Colaborador
Revista GERENCIA
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