Construcción vertical, una ciudad que ya no se expande

Hugo Bosque, vicepresidente de ANACOVI.

La vivienda en Guatemala sigue siendo deficitaria. Alrededor de millón y medio de soluciones habitacionales hacen falta para que cada familia pueda ser dueña de su propia casa. El problema fundamental está en las residencias de tipo popular, pues es en donde a criterio del gremio de los constructores, el sector cuenta con menos incentivos para ofertar.

Sin embargo, hoy día hay un nuevo boom para el sector habitacional. Se trata de una reactivación que facilita vivienda para las capas medias de los niveles socioeconómicos y, principalmente, para aquellos que habitan la ciudad capital.

Hasta hace poco, los guatemaltecos buscaban soluciones individuales para satisfacer sus necesidades de vivienda. No obstante, eso ha cambiado y ahora prefieren apartamentos. Por ello es que han proliferado los proyectos verticales en zonas relativamente céntricas de la ciudad, como las zonas 14, 12, 11 y 2, pero la característica comienza a extenderse a otras áreas como las zonas 15 y 16, pero también áreas de municipios vecinos como Mixco, Villa Nueva, San Miguel Petapa, Villa Canales, San José Pinula y Santa Catarina Pinula.

Este boom , ha hecho pensar a muchos que podría desatarse una burbuja financiera en Guatemala, parecida a la que afectó a Estados Unidos entre 2008 y 2010. Sin embargo, quienes participan en el sector de la construcción dicen estar confiados de que eso no sucederá, pues están seguros de que la banca guatemalteca no sólo es sólida y eficiente, sino que ha tomado sus precauciones totales para blindarse de un problema de esta naturaleza.

Lo que dice el gremio

Hugo Bosque, vicepresidente de la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (Anacovi), dice que las cosas han cambiado de 2010 para la fecha. Entre 2008 y 2010, el problema de la burbuja financiera que afectó en Estados Unidos mantuvo deprimido el mercado, que reflejó un decrecimiento visible en caídas de entre el 0.5 por ciento y el 11.5 por ciento.

Pero, a partir de 2011 el panorama comenzó a cambiar. Ese primer año que sucedió al problema estadounidense hubo un crecimiento de 2.4 por ciento. Y aunque no ha logrado recuperarse, al menos a los niveles de 2007, cuando el sector creció 8.8 por ciento, su vaivén se ha mantenido positivo, pero sin superar tasas de 4.4 por ciento.

Y es que los fondos gubernamentales para apoyar este tipo de construcción, como el Fondo Guatemalteco para la Vivienda (Foguavi) o el Fondo para la Vivienda (Fopavi), han estado prácticamente paralizados en los últimos años, pues han funcionado en algunos momentos y es cuando se ha podido atender a los sectores populares de la población.En los últimos cinco años, ese crecimiento es más notorio en construcciones habitacionales verticales, pero fundamentalmente para las clases media de la capital, pues la construcción de vivienda popular se encuentra desincentivada. ¿Por qué? Pues a juicio de Bosque, la respuesta tiene que ver con los escasos esfuerzos que hacen los gobiernos para apoyar este tipo de soluciones.

Los guatemaltecos están mostrando preferencia por la vivienda vertical (apartamentos) sobre todo en zonas relativamente céntricas de la ciudad.

Bosque asegura que, falta apoyo a la construcción de vivienda popular a través de subsidios y bajas tasas de interés, y esto hace que el sector constructor no posea incentivos para meterse a desarrollar proyectos de esta naturaleza.

Nueva mentalidad

Pero hay un sector que sí tiene oportunidades para obtener una vivienda, y ese es el de los niveles socioeconómicos C y B. Para ellos se desarrollan proyectos de tipo vertical que les ofrecen comodidades como las que ostentan muchos del nivel A, pero de uso comunal.

Estos proyectos se están desarrollando principalmente en el departamento de Guatemala y fundamentalmente en la ciudad capital. Se trata de edificios de apartamentos que cuentan con amenidades como gimnasios, áreas deportivas, piscina, áreas de entretenimiento, business center y algunos hasta cinemas.

Se diferencian de los proyectos tradicionales porque son verticales; pues, como dice Bosque, la ciudad no tiene más espacio horizontal y si lo hay está en sus áreas marginales, donde la gente ya no quiere vivir.

Los edificios de apartamentos se caracterizan por estar equipados con gimnasios, áreas deportivas, piscina, áreas de entretenimiento, business center y, algunos, hasta cinemas.

Un poco es cuestión de mentalidad, piensa el vicepresidente de Anacovi. Según él los jóvenes, que son quienes más están en la búsqueda de vivienda, se resisten a vivir en las afueras de la ciudad y gustan más de vivir en lugares cercanos a sus sitios de trabajo. Por ello, es que estos esfuerzos de construcción están teniendo éxito.

La relación aún sigue estando a favor de las casas individuales, pues todavía hay entre un 65 o 75 por ciento de construcción de viviendas de este tipo, mientras que entre un 35 y 40 lo constituyen las viviendas de tipo vertical.

La zona 11 se ha convertido en un área de desarrollo fundamental para este tipo de viviendas. Y aunque sus costos no son nada bajos, los desarrolladores creen que son accesibles para el tipo de cliente que buscan. La mejor muestra es que se venden a la velocidad de la luz y, aunque hay quienes creen que se trata de inversiones para luego poner en renta los apartamentos. Bosque lo contradice y afirma que, alrededor del 95 o 98 por ciento de los compradores son familias que las adquieren para vivir.

En buena medida el crecimiento de esta oferta habitacional tiene que ver también con el crecimiento de la generación Y, conocida como los millennials, hoy jóvenes no mayores de 37 años, con responsabilidades familiares.

Ellos tienen un estilo de vida muy especial y quieren hacerlo notar. Por eso es que las ofertas habitacionales para ellos se han convertido en proyectos especiales que les ofrecen amenidades de primer nivel para no tener que salir de casa, vivir cerca de sus centros ocupacionales y sentirse cómodos para vivir y estar conectados a la tecnología de una manera segura y rápida.

Los desarrolladores

Jorge Valdez, de la corporación Spectrum, coincide totalmente con esos conceptos. Valdez está de acuerdo con Bosque en cuanto a las razones por las que no crecen los proyectos para vivienda popular. Pero dice que, a cambio se han descubierto necesidades y, potencialidades en otros sectores que si crecen, como el de los niveles socioeconómicos C y B.

Valdez, comenta que Spectrum participa en este experimento de oferta habitacional de tipo vertical con sus proyectos Parque 7 y Parque 11, el primero de ellos sobre la calzada Roosevelt y el otro en la colonia Mariscal.

Según este gerente de proyectos de Spectrum, para formarse el concepto de este
nuevo estilo de construcción, sus expertos visitaron proyectos de países como Colombia, Estados Unidos y México, en donde, según él, se lograron hacer de ese nuevo concepto innovador que ahora se promueve en Guatemala.

Para Valdez, en buena medida la mayoría de compradores de estos proyectos son personas que de niños han vivido en la periferia y saben lo que cuesta llegar a la ciudad y los centros de trabajo. Ellos tienen una idea muy puntual y diferente sobre el valor de su tiempo y de allí que buscan acercarse más a la ciudad y a sus trabajos.

Jorge Valdez, de la corporación Spectrum

Estamos hablando de jóvenes de entre 25 y 35 años que buscan independencia y formar familias pequeñas, incluso a veces llegan a la idea de no tener hijos. Por eso es que se sienten cómodos en apartamentos.

Los números de Valdez dicen que el 80 por ciento de los jóvenes que compran en este tipo de proyectos son aquellos que se van a casar o se acaban de casar y no tienen hijos. Y los pocos que tienen hijos, son recién nacidos. Este tipo de familia se siente muy cómoda en los apartamentos que les ofrecen todo tipo de amenidades para vivir en la ciudad, no sufrir el tráfico y sentirse como si vivieran con los lujos de una casa particular del nivel socioeconómico tipo A.

La mentalidad de estos nuevos propietarios llega a niveles de pensar en no tener muchos compromisos hasta de tiempo para arreglar sus viviendas. Por ejemplo, piensan en el tiempo de tener que limpiar casas grandes. Pero, también es cierto que un apartamento les hace notar mucho más su privacidad, una cualidad que ahora es aspiracional para los hogares jóvenes.

Los más adultos, en cambio, prefieren vivir en la periferia, en las afueras de la ciudad. Quieren lugares más tranquilos y amplios. Se trata de personas mayores a los 35 años que ya tienen puestos de trabajo más ejecutivos, mejores ingresos, que saben que van a pasar dos horas en el tráfico para llegar a su trabajo, pero anteponen a ello su felicidad de vivir en lugar que para ellos es agradable y bonito.

Valdez confirma la tesis de Bosque en cuanto a que la mayor parte de los compradores de estos proyectos verticales son para vivienda y no para invertir. Dice que en la empresa para la que trabaja se preocupan porque la cantidad de compradores inversionistas no pase del 15 por ciento de la oferta de cada proyecto.

Este tipo de inversión para la renta, dice Valdez, es más notorio hoy día en el segmento de la gama alta. El que sí queda totalmente fuera de esta teoría es el segmento bajo guatemalteco, pues para él no hay siquiera proyectos para escoger.

Nada de burbujas

Ante los temores de algunos sectores sobre la posibilidad de llegar a desarrollar una burbuja financiera habitacional como la que se registró en Estados Unidos, los desarrolladores responden con un rotundo no. Según ellos, las posibilidades son casi nulas, porque el sector financiero guatemalteco se ha blindado de alguna forma para evitarlo.

Los jóvenes se resisten a vivir en las afueras de la ciudad y gustan más de vivir en lugares cercanos a sus sitios de trabajo.

Además sostienen que, en Guatemala las reventas de viviendas son más complicadas porque están reguladas y eso no había sucedido en Estados Unidos, lo que facilitó el problema.

En ese país del norte, por ejemplo, alguien compraba su casa a US$100 mil, la revendía a US$150 mil y los bancos le daban crédito por US$200 mil para que se comprara otra. Aquí eso está lejos de suceder. Los bancos cuidan muy bien que los créditos se otorguen a personas con capacidad de pago pero, además, establecen cifras que estén en los márgenes de la realidad.

Aquí usted tiene una casa que le costó Q1 millón y la vende en Q1.5 millones. Pero si quiere comprarse una de Q2 millones, el banco no le da toda esa cantidad. Con suerte le financia el 80 por ciento del valor, bajo el sistema de hipotecas, que en este país es muy eficiente.

El mercado está allí, creciente. Y se espera que lo siga estando. El desarrollo de unidades verticales para vivienda seguirá en esa línea y se espera que pronto se traslade también a otros centros urbanos del interior de la República.

La gente de escasos recursos debe seguir a la espera de una vivienda digna, puesto que los gobiernos no incentivan la construcción de soluciones para ellos.

Los únicos que deberán esperar mejores tiempos, por lo visto, son aquellas familias de escasos recursos a quienes los gobiernos no voltean a ver, al menos para este tema, pues no incentivan la construcción de soluciones para ellos, no promueven subsidios y no mejoran las tasas de interés que garanticen el retorno de la inversión para los desarrolladores y bajas cuotas para los compradores.

Lo cierto es que, en estos tiempos dorados, los guatemaltecos seguiremos viendo cómo se construyen más y más edificios de apartamentos que alberguen a las nuevas familias jóvenes de este país, deseosas de facilitarse la vida y de no tener descendencias mayoritarias.

Carlos Morales Monzón
Periodista y Profesor Universitario
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